私募リート

私募リート（私募REIT、しぼリート）やプライベート・リート（英: private REIT）は、非上場の不動産投資信託（REIT）や投資法人のこと。

概要

REIT（不動産投資信託）のうち、証券取引所に上場していない私募のものを指す。

日本において私募REITは、2010年（平成22年）以降、設立が増えている。

米国にはおいては、機関投資家向けで税法上のREITのうち、非上場または米国証券取引委員会に登録していないものをプライベート・リートと呼ぶ。2019年には三菱商事100%子会社のダイヤモンド・リアルティ・マネジメントにより日系不動産運用会社として初の米国の私募リートが立ち上げられた。

日本の私募REIT概要

日本では投信法に基づく。日本の上場REITについては、J-REITの項目を参照。

不動産証券化協会の「私募リート・クォータリー」において、私募リートの定義は以下の通り。

非上場（証券取引所に上場していない）であること。
投資信託協会規則で定める「不動産投信等」であること。
投資信託協会規則で定める「オープン・エンド型の投資法人」であること。
運用期間の定めが無いこと。

スポンサー属性としては、当初は不動産会社（2010年の野村不動産プライベート投資法人が初）、金融系（2012年のジャパン・プライベート・リート投資法人が初）、総合商社（2012年のDREAMプライベートリート投資法人が初）による法人が設立されたが、その後、物流（2015年のSGAM投資法人が初）、鉄道（2016年の京阪プライベート・リート投資法人が初）、ゼネコン（2018年の鹿島プライベートリート投資法人が初）、電力（2019年の関電プライベートリート投資法人が初）、ガス（2023年の大阪ガス都市開発プライベートリート投資法人が初）など本業が不動産・金融以外の一般事業会社がスポンサーとなり財務・成長戦略に活用する例が増えている。

2020年～2022年で、J-REITの新規上場は1法人（東海道リート投資法人のみ）に対し、私募REITの運用開始は12法人だった。また、2023年に運用開始の私募REITは10法人だった。2024年6月で私募リートは58法人となり、法人数でJ-REITと並んだ。

上場J-REITと日本の私募REITの比較

個人も投資できる上場J-REITとは異なり、主に機関投資家向けであり、非上場であるため投資口価格の変動が少ないため、地方銀行等の資金が流れているとされている。一方で、非上場であるが故、流動性は限定的である。
LTVは、J-REITの平均が44.6%（2021年10月時点）に対し、日本の私募REITは2021年9月時点で資産総額4兆2,740億円、出資総額2兆5,131億円であることから41.2%と算定され、実際には資産は相応の含み益を有することを勘案すると、J-REITよりLTVが低いと云える。

日本の私募REIT一覧

不動産証券化協会の集計

2024年12月末時点で、58投資法人、資産総額6兆7,866億円、物件数1,868物件、出資総額3兆8,929億円。

その他

金融庁に登録済みや法人設立済みであるものの、非上場かつ不動産証券化協会の私募リート・クォータリーに掲載されていない投資法人は以下の通り。設立または登録済みだが運用開始前の状態、または上場（J-REIT）を目指しておりその前段階として私募で運用している状態、という傾向がある。

ビーロットリート投資法人 - 2017年9月15日「ポーリー・プラス投資法人」として設立、2018年6月20日「メディカルアセット投資法人」に商号変更、2020年9月1日に「ビーロットリート投資法人」に商号変更。同年11月30日にビーロット江坂ビルを取得し運用開始。2023年上場目標。スポンサーはビーロット。
いちごプライベートリート投資法人 - スポンサーは東祥で、2020年3月に東祥リート投資法人として運用開始した東海地区初の投資法人だったが、いちごの傘下となった。
シノケン・レジデンシャル投資法人（旧「シノケンリート投資法人」） - 2020年6月登録。2020年7月31日運用開始。スポンサーはシノケン。2021年12月以降に上場を目指しており、2022年2月に3月の上場予定を発表したが、その後上場延期を発表。
サムティ・ジャパンホテル投資法人 - 観光目的の入国者数が、コロナ禍前の水準に戻る見通しが立っていないことから、上場延期を発表。
サステナブル・インベストメンツ投資法人 - リオ・アセットマネジメント
オープンハウスリート投資法人 - スポンサーはオープンハウスグループ。2022年5月13日設立、同年6月14日登録、非上場クローズド・エンド型不動産投資法人、同年9月1日運用開始
東京建物ロジスティクスリート投資法人 - 東京建物がスポンサー、資産運用会社は株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント、主たる投資対象は物流施設及びインダストリアル施設、上場を目指す。
りそなプライベートリート投資法人 - りそな銀行、りそな不動産投資顧問
東京メトロプライベートリート投資法人 - 東京地下鉄（東京メトロ）がスポンサー。中期経営計画「東京メトロプラン2024」に記載